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I Le transfert d’un bien immobilier vers une SCI pour éviter l’indivision. Le transfert d’un bien immobilier vers une SCI permet donc d’ éviter la détention d’un bien immobilier en indivision. Cette situation arrive fréquemment, lors d’une succession entre les différents héritiers par exemple. C’est aussi le cas lors de lUn tiers des Français remboursent actuellement un crédit immobilier, et nombre d'entre eux ont des problèmes pour régler leurs mensualités aux banquesUn tiers des Français remboursent actuellement un crédit immobilier et selon le courtier en crédit Vousfinancer un tiers d’entre eux ont actuellement des difficultés pour rembourser ce crédit. Charlie Cailloux, conseiller juridique pour le site immobilier nous donne son éclairage. franceinfo Quelle est la marche à suivre dans ce cas ? Charlie Cailloux Il faut prendre contact avec la banque, si possible avant le premier impayé. Comme n’importe quel créancier, la banque sera plus encline à vous accorder une facilité de paiement si vous ne la mettez pas devant le fait accompli. Il y a deux solutions la première, c’est de moduler donc de faire baisser momentanément le montant de la mensualité ; la seconde c’est carrément de reporter des échéances. Et la première chose à faire avant de demander à votre banquier, c’est de vérifier si une clause vous y autorise ou si vous allez devoir convaincre le banquier de vous l’accorder. Vaut-il mieux moduler ou reporter ? Le mieux, c’est de trouver une solution avec le banquier mais c’est vrai que la modulation coûte moins cher que le report. C’est facile à comprendre le report allonge plus la durée du crédit que la modulation. Pour voir le coût supplémentaire, vous pouvez demander à votre banquier une nouvelle simulation du coût total de votre crédit immobilier. Modulation, report… la troisième solution c’est le regroupement de crédits ! Oui, on appelle cela aussi le rachat de crédit. La situation est la même un ménage qui, suite à une baisse de revenus, ne parvient plus à faire face à ses différents crédits immobilier, consommation, voiture, etc.. Et bien, on peut regrouper tous les crédits en un seul. L’avantage, c’est qu’on aura ensuite une seule mensualité, réduite, à payer. Le problème, c’est qu’on allonge beaucoup la durée du crédit et que donc mécaniquement le coût du crédit le montant total des intérêts payés va augmenter. On souscrit des assurances lors du prêt pour se protéger en cas d’accident de la vie. Est-ce qu’elles peuvent aider ? Tous les emprunteurs doivent souscrire une assurance contre le risque de décès, d’invalidité et d’incapacité de travail. Ils sont beaucoup moins nombreux à souscrire une assurance perte d’emploi parce que c’est assez cher, qu’il y a des délais de carence et de franchise et qu’en gros, seul le licenciement économique est couvert. Mais évidemment, si on a souscrit une telle assurance, c’est le moment de l’activer. Est-ce qu’il existe des aides financières pour les emprunteurs qui peinent à rembourser leur crédit ? Si vous êtes salarié et que vous subissez une baisse de revenus d’au moins 25 %, vous pouvez contacter Action Logement qui peut vous accorder sous conditions un prêt à taux réduit pour vous permettre de vous refinancer. Vous pouvez également contacter votre agence départementale d’information sur le logement qui peut vous orienter. Et si on ne parvient pas à trouver un accord avec sa banque ? Il reste la possibilité de saisir le juge des contentieux et de la protection pour demander un délai de grâce qui peut être accordé notamment à la suite du licenciement de l’emprunteur. Et si cela ne suffit pas, il faudra saisir la commission de surendettement. Enmoyenne, les Français empruntent la plupart du temps sur une période de 20 ou 25 ans. Mais la durée « réelle » d’un prêt oscille généralement entre 7 et 10 ans. Le crédit immobilier est soldé plus rapidement grâce à la revente du La crise économique provoquée par la Covid-19 est derrière nous, place à la guerre en Ukraine et à l’inflation. Les prix des logements neufs continuent leur ascension, et les communes vont sans doute devoir taxer les propriétaires. Le tout dans un contexte où la fiscalité est lourde, et où les taux des crédits immobiliers sont en train remonter rapidement. Est on en chemin vers un crise immobilière ?Les prix de l’immobilier ont explosé en 2021Les taux d’intérêts ont augmenté de 50% en 4 mois !Les taux des crédits sont en train de s’envoler, c’est le moment d’emprunter !Les conditions d’accès au crédit se sont durciesL’impact du coût de l’assurance emprunteur est de plus en plus lourdLa fiscalité immobilière est lourdeLa taxe foncière pourrait décollerVa-t-il y avoir un krach boursier suivi d’un krach immobilier en 2022 ?Baisse du prix de l’immobilier pas pour tout de va t il baisser en 2023Un projet d’achat ? Faites le test pour obtenir le meilleur taux Est on en chemin vers un crise immobilière ? Voici en toute objectivité 6 bonnes raisons pour NE PAS investir dans l’immobilier en 2022, et 6 raisons pour lesquelles investir. On vous donne les données, vous décidez. Pour ceux qui ne seraient pas convaincus par ces 6 raisons de ne pas investir, lisez notre nouveau dossier sur le LMNP pour apprendre comment investir et payer moins d’impôts. Les prix de l’immobilier ont explosé en 2021 Loin de l’attendu krach immobilier en 2021, les prix ont flambés plus que jamais, portés par la reprise post covid. Alors, la question que tout le monde se pose en ce moment, c’est se dirige-t-on vers un krach immobilier en 2022 ? En effet, les prix on flambé en 2021, et on se demande si la hausse peut continuer. Pour l’observatoire LPI, à fin Juin 2022, les prix des appartements neufs avaient augmenté de +5,5 % sur un an. Les prix de l’immobilier neuf sont donc en train de monter, mais le stock diminue. Pour le Commissariat Général au Développement Durable, le nombre de maisons et d’appartements dont la construction a débuté est en baisse de -5 % en 3 mois fin janvier 2022. Malgré la reprise de l’économie, le nombre de logements autorisés recule de -0,2 % sur la même période. Dans un même temps, les mises en vente ont progressé de près de +10 % au 4e trimestre 2021, alors que les ventes baissent de 3,4 %. Les investisseurs représentaient 47 % des réservations de logements neufs au 4e trimestre 2021 source Fédération de Promoteurs Immobiliers. Rappelons que le d’investissement immobilier Pinel octroie des remises d’impôt dans 3 zones géographiques. Ainsi les promoteurs pourraient être peu enclins à proposer des offres commerciales, dans un contexte où leur activité repart. Le Commissariat Général au Développement Durable note d’ailleurs que le prix des maisons neuves a décollé de +13 % au 4e trimestre 2021, par rapport au 4e trimestre 2020. En conclusion l’offre augmente, mais la demande reprend ce qui pourrait faire grimper les prix. Eu égard à la présence des aides de l’État, le budget pourrait tout de même rester acceptables pour les acheteurs potentiels. Les taux d’intérêts ont augmenté de 50% en 4 mois ! Pour sortir la zone euro de la crise économique causée par l’épidémie de la Covid-19, la Banque Centrale Européenne BCE a dû injecter des liquidités sur les marchés bancaires. Une stratégie qui a eut pour effet de faire baisser les taux des crédits. Mais depuis Janvier, l’inflation reprend, et les taux remontent en flèche. En juillet 2022, la moyenne s’établissait à 1,69 % sur 20 ans source CSA/Crédit Logement. Or la variation des taux immobiliers dépend du coût de la dette française à 10 ans OAT 10 ans. À la clôture du 29 Juillet 2022 les grands investisseurs prêtaient à la France au taux de 1,375 % sur 10 ans. À première vue ce sont plutôt de bonnes conditions, mais en réalité le coût de la dette française à 10 ans a explosé en l’espace de 6 mois. Au 1er novembre 2021 l’OAT 10 ans française ne coûtait que 0,015 %. Très clairement le coût de la dette française augmente, ce qui pourrait continuer de faire augmenter les taux des crédits immobiliers. Les taux des crédits sont en train de s’envoler, c’est le moment d’emprunter ! Malgré la récente hausse des taux des crédits, ils sont encore exceptionnellement bas. Emprunter Malin vous propose ce simulateur gratuit qui vous permet de savoir quel est le meilleur taux pour votre projet immobilier. Plus de personnes font le test tous les ans, alors allez – y ! Ce mécanisme ascensionnel trouve d’ailleurs son explication dans le changement de politique monétaire de la banque centrale américaine. Effectivement la Fed a annoncé qu’elle allait réduire son propre programme monétaire afin de tenter d’enrayer l’inflation aux États-Unis. De son côté, la BCE doit jongler entre la hausse du prix des matières premières provoquée par la guerre en Ukraine, et la nécessité de maintenir l’économie de la zone euro sur les rails. Le conseil des gouverneurs a donc décidé de progressivement fermer le robinet monétaire, jusqu’en juin 2022. La combinaison des actions de la FED et de la BCE pourrait conduire à une hausse progressive et lente des taux immobiliers. Toutefois si cette remontée a lieu, elle sera limitée car les banques seront freinées par les prix élevés des logements anciens, notamment en région parisienne. Le coût du crédit immobilier devrait rester abordable en 2022, sous l’effet de la volonté des banques de maintenir l’activité économique. Les conditions d’accès au crédit se sont durcies Le HCSF Haut Conseil de stabilité financière, organisme de l’état qui régule les banques, avait fait des recommandations en 2019. Mais depuis le 1er janvier 2022, les recommandations sont devenues des obligations. Les banques doivent respecter des nouveaux critères pour attribuer des crédits immobiliers. taux d’endettement maximum de 35 %, assurance incluse ; durée d’emprunt limitée qui ne peut excéder 25 ans ; possibilité de déroger à ces critères dans 20 % des dossiers. Ces exceptions doivent concerner des 30 % primo-accédants, dont 80 % pour l’achat d’une résidence principale. Il est de plus en plus difficile d’emprunter sans apport. Mais certains y arrivent encore. Consultez notre dossier mis à jour sur l’investissement locatif sans apport. Quand on ajoute à cela des taux plus élevés, votre pouvoir d’achat immobilier vient de baisser assez radicalement. Prenons l’exemple de l’achat d’une résidence principale dans les alentours de Limoges. En regardant sur Seloger, on voit que pour une famille qui cherche 3 chambres dans une maison d’une centaine de m2 en zone facilement accessible par l’autoroute, le budget est maintenant aux alentours de 220 000 € Il y a 1 an, cette même maison valait environs 20 000€ de moins. Il y a 6 mois, vous auriez pu obtenir un crédit à 1%. Aujourd’hui il va falloir être chanceux pour trouver 1,5 % Enfin, la règle des 35 % de taux d’endettement est devenue sévère. Donc pour acheter cette maison, et si vous n’avez pas déjà d’autres crédits en cours, il faudra gagner au moins 3211 € net par mois. Dans cet exemple, on considère une assurance emprunteur à un taux de 0,34 %. La mensualité est de 1124 €, soit 35% de 3211 €. Il faut actuellement gagner au moins 3211 € net par mois pour acheter un bien à 220 000 € L’impact du coût de l’assurance emprunteur est de plus en plus lourd En plus de la remontée des taux, il faut prendre en compte dans votre taux d’endettement le coût de l’assurance. Comme il est très souvent calculé sur le montant total à assurer, son impact peut faire très rapidement augmenter vos mensualités … Par exemple, dans un autre article, nous avions pris l’exemple d’un fumeur qui obtiendrait un taux d’assurance de 0,34 % et un excellent taux d’intérêt à 1,42 % Pour un crédit de 200 000 €, le coût de son assurance emprunteur est de 10 200 €, sur 32 373 € de coût total du crédit. Soit 31,5 % du coût total du crédit ! Heureusement, depuis la loi Lemoine, il est possible de changer de faire jouer la concurrence, et changer d’assurance à tout moment. La fiscalité immobilière est lourde Si on considère maintenant un investissement, il faut se rappeler que les loyers perçus sont sujets à une double imposition. Tout d’abord ils subissent une contribution sociale de 17,2 % après abattement si le loueur est au régime du micro foncier voir notre dossier sur le LMNP. Mais ils sont également appliqués sur le barème progressif de l’impôt sur le revenu, toujours après éventuel abattement. Un contribuable qui investirait dans l’immobilier en 2022 doit donc s’attendre à voir ses revenus fonciers fondre de plus de 33 % s’il se trouve dans le TMI de 30 %. Certes il existe des dispositifs fiscaux, notamment un abattement de 50 % en cas de location meublée. Mais ne comptez pas mettre en location sur AirBnB pour échapper au fisc. En cas de plus-value à la revente, la taxe est de 19% plus les contributions sociales de 17,2 %, et peut monter jusqu’à 6% de plus en cas de plus value élevée ! Mais il existe heureusement des abattements. On vous dit tout dans notre dossier complet sur la plus-value immobilière. Emprunter Malin a développé un calculateur de rentabilité locative, qui prend en compte les dépenses engendrées par les taux d’intérêt, les cotisations sociales et l’impôt sur le revenu. Il n’est pas parfait mais il est réaliste, essayez-le ici. La taxe foncière pourrait décoller Si la taxe d’habitation a été supprimée, les dotations de l’État envers les communes n’ont pas été augmentées. Les maires vont donc clairement manquer de ressources dès cette année. Or pour faire rentrer de l’argent dans les caisses il n’y aura qu’une solution taxer. Les propriétaires ont donc des chances de voir leur taxe foncière augmenter pour compenser la baisse de la taxe d’habitation. Les particuliers qui investissent dans l’immobilier en 2022 peuvent donc s’attendre à un alourdissement de la fiscalité locale. Certaines communauté de communes s’y sont déjà attelées, à commencer par Amiens Métropole dont la taxe foncière va augmenter jusqu’à 6 % en 2022. Les propriétaires bailleurs ont toutefois la possibilité de s’inscrire au régime fiscal du réel simplifié. Dans cette configuration ils peuvent déduire toutes leurs charges, même la part des intérêts ne dépassant pas celle des loyers. Va-t-il y avoir un krach boursier suivi d’un krach immobilier en 2022 ? Quels sont les risques d’une crise économique en 2022 ? Va t il y avoir un krach immobilier ? L’immobilier va t il baisser en 2023 ? Ce sont les questions que nous nous sommes posées dans cet article qui aborde plus en détail le contexte économique actuel. En bref, le tableau est morose. On sort enfin de la crise provoquée par le COVID, et on rentre dans une guerre en Ukraine. A cause de cette guerre, l’inflation explose 6,1 % en Juillet 2022 par rapport à l’an dernier et la croissance reprend +0,5 % au 2eme trimestre 2022. La bourse a atteint des sommets suite à l’injection de liquidités des banques centrales pour relancer l’économie après la crise du COVID. Mais la correction a déjà commencé, surtout sur les valeurs technologiques, qui sont dans une bulle depuis mars 2020. Un des meilleurs indicateurs à surveiller est le Shiller’s PE Ratio. En début d’année, était à son plus haut depuis la bulle internet ! Il commence à baisser en même temps que certaines actions. Il avait atteint 38,31 à son pic en Décembre 2021, mais il est bien redescendu, à 30,87 aujourd’hui 29 Juillet 2022, date de dernière mise à jour de cet article. Baisse du prix de l’immobilier pas pour tout de suite. Est ce le début d’un krach boursier ? A suivre. L’immobilier va t il baisser en 2023 Et un krach boursier pourrait il faire baisser les prix de l’immobilier ? En temps de crise de liquidité, tous les actifs perdent de la valeur, et les investisseurs perdent quand à eux leur lucidité. Mais comme nous l’avons vu en 2008 voir graphique du point n1 plus ci dessus, l’immobilier a dépassé son niveau d’avant crise en un peu moins de 3 ans. Un projet d’achat ? Faites le test pour obtenir le meilleur taux Bravo, vous êtes arrivé au bout de l’article, et avez sûrement compris que le meilleur moment pour acheter de l’immobilier, c’était il y a 20 ans, mais que le deuxième meilleur moment, c’est maintenant. Même avec des taux qui remontent, nous sommes bien en dessous de l’inflation 6,2 % en Juillet 2022. Nous le répétons dans beaucoup de nos articles, aujourd’hui c’est la banque » qui vous paie pour vous prêter de l’argent ! Évidement, c’est une image économique. Mais c’est réel. Avec un taux fixe à moins de 2% par an, la valeur du bien que vous achetez augmente plus rapidement que les intérêts que vous payez en moyenne, sur le long terme. Théau Ravier immobilier depuis ses 25 ans, Théau Ravier partage son expérience et ses conseils sur Il rédige sur les sujets de l'investissement, l'immobilier, la fiscalité, et la gestion de patrimoine. Vous pouvez le contacter sur LinkedIn via le lien ci dessous
Temps estimé de lecture 2 min Le rachat de crédit consiste, pour un emprunteur, à la reprise d’un ou plusieurs prêts par un établissement de crédit pour souscrire à un nouveau prêt à la place. Même s’il est possible de faire un rachat de crédit dans sa banque, cela reste rare. Rachat de crédit dans sa banque c’est une renégociation de prêt immobilier Auprès de sa banque, on ne parle pas de rachat de crédit mais de renégociation de prêt. Seul le prêt immobilier peut être renégocié, cela n’existe tout simplement pas en matière de prêt à la consommation. La renégociation de crédit immobilier consiste pour la banque habituelle de l’emprunteur à revoir les termes de son offre d’emprunt. Un client du Crédit Lyonnais par exemple, constatant que les taux d’intérêt ont baissé de plusieurs points en comparaison du taux auquel il a souscrit il y a 5 ou 10 ans, va donc prendre rendez-vous dans sa propre agence bancaire pour profiter de l’opportunité. Les avantages sont nombreux, notamment parce que la garantie mise en place n’a pas à être clôturée, mais également parce que le prêt n’est pas soldé et les indemnités de remboursement anticipé ne sont donc pas dues. Ainsi, la caution, le PPD privilège de prêteur de deniers ou l’hypothèque reste en place et la renégociation donne lieu à un simple avenant au prêt initial nouveau taux d’intérêt, nouvelle durée d’emprunt, modification de l’assurance emprunteur et nouvelle mensualité. Cependant, un inconvénient subsiste le taux proposé est souvent moins attrayant que celui obtenu à la concurrence dans le cadre d’un rachat de crédit. C’est pourquoi le rachat de crédit dans sa propre banque ne constitue pas la majorité des opérations… Rachat de crédit à la concurrence c’est un rachat de crédit immobilier ou un regroupement de crédit Lorsque l’emprunteur se tourne vers la concurrence, plusieurs options s’offrent à lui. Tout d’abord, il peut envisager le rachat de crédit immobilier, qui s’apparente à la renégociation de prêt dans sa propre banque, mais requiert un formalisme plus lourd en contrepartie d’un taux d’intérêt souvent plus alléchant. L’ancien crédit immobilier est soldé et remboursé à la banque initiale, et un nouveau crédit immobilier est mis en place, permettant de remanier en profondeur les garanties, l’assurance de prêt, le taux d’intérêt, la durée de remboursement et la mensualité. Généralement, les indemnités de remboursement anticipé sont dues. Ensuite, si l’emprunteur possède un ou plusieurs crédits immobiliers ou à la consommation dans un ou plusieurs établissements bancaires, il a la possibilité d’opter pour le regroupement de crédits. Ici, il s’agit de solder tous les emprunts existants quelle que soit leur nature pour en ouvrir un unique auprès d’un organisme de rachat de crédit. Le budget crédit du foyer est alors totalement remodelé et plus facile à gérer. À noter qu’une hypothèque est souvent demandée.